资金方角度下的“在建工程抵押”风险防范简析
首发：瑞联资信平台微信公众号
一
什么是在建工程抵押
在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行或金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
二
如何办理在建工程抵押
我们在投后管理过程中，会协助金融机构办理在建工程抵押等事宜，但不同地方政府对于在建工程抵押都有具体的办理政策，在办理前熟悉当地政府的相关政策是必要动作。
以下为某地登记部门提供的《在建工程抵押办理清单》，具体如下：
备注
01
抵押人为国有单位的，须提交上级主管部门同意抵押的批文；抵押人为有限责任公司，需要提交股东（大）会或董事会决议（董事签字并加盖公章）。
02
在建工程抵押办理可以是一幢建筑物，也可以是分套（需提供抵押物清单，且后期需频繁办理解押和再抵押），可根据实际情况，在政府许可的情况下选择有利的抵押方式。
03
在建工程抵押是包含其项下土地，若土地已抵押，则需先办理土地解押，再办理在建工程抵押（若原土地抵押债权人是相同的情况下，可以直接办理土地抵押转换在建工程抵押）。
三
在建工程抵押存在的风险
1
合法性风险
根据在建工程抵押相关法律法规，抵押人必须在取得在建工程占用土地的土地使用权，即所在项目已取得土地证，同时还要获得经有关政府部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件，总的来说，在建工程抵押需要抵押人已取得常规开发五证中的四证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》）。在建工程抵押贷款的借款人只能是抵押人，贷款人只能是金融机构，如银行、信托公司等，贷款的用途只能用于在建工程继续建设，不可用于其他支出。
2
价值确定风险
在建工程抵押权范围仅限于在抵押设立登记前已经建成并登记备案的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，不包括设立登记后新建成的楼层和占用范围外的土地使用权，若需要追加，则需要根据实际工程进度提交新的抵押物清单，对原有的抵押物进行变更。
3
资金挪用风险
如果开发贷存续过程中不加强监控做到专款专用，资金被企业用于其他目的，会造成企业有大量拖欠的工程款和材料款。拖欠的工程款和材料款一般属于法定优先受偿，可能造成在建工程处置价值优先受偿工程款和材料款后，无法覆盖已发放贷款。
四
在建工程抵押风险防范
因为在建工程抵押涉及到的环节比较多、专业性强，所涉及的主体也较多，容易在房地产开发企业、金融机构、房屋购买人等多个主体之间出现纠纷，因此，建议从下面几个方向防范风险。
1
提高对抵押状态的查档频次
每个项目定期需要查询一次项目的产调信息，看是否有异常情况。在建工程抵押，一定要查询所有抵押物的状态（单位细化到套）；抵押物一定由驻场人员亲自查询，并在查询窗口拍照存档。
2
在建工程抵押评估应严格确定可抵押范围
开发商在竞拍土地时，与政府签订《开发建设协议》，约定该宗土地为项目自持的建筑物，例如商业综合体，这部分建筑物是不可销售，不具有抵押价值，在办理抵押时应予以剔除。
不同的政府也会根据当地实际需求，要求开发商按一定比例配建幼儿园、小学、医院等配套公共建筑物，此类建筑物在建成后要移交给政府相关部门，因此这类建筑物都不可抵押，不可算入抵押物清单内。
3
抵押权人应严格审查在建工程的抵押状态
在确定在建工程抵押的范围和初步计算实现抵押权的可行性时，抵押权人可从在建工程已投入的资金、实际支付的工程进度款、已完成的工程产值、施工形象进度和工程竣工日期等信息来比对判断；如果合同对在建工程抵押的范围约定不明或难以描述的，可以按照政府部门出具的工规证信息来确定在建工程抵押的范围。以此达到保证抵押权人能够充分、全面审查在建工程抵押状态，保证其抵押权益的实现。
4
科学评估抵押物价值
在建工程在抵押设立登记时，其价值是不确定，但在实现抵押权时其价值是可以通过专业的第三方评估机构评估来确定。而瑞联资信作为既有专业的投后管理业务，又有专业的土地房地产价值评估业务，可以在在建工程抵押办理前，由投后管理人员收集现场信息及相关资料，递交到专业评估部门进行数据分析处理，二者联动，提高了资料获取的难度及准确性，有需要及时沟通，降低了沟通障碍，大大提高了工作效率，同时也减少了抵押权人寻找第三方评估单位的时间，本项目实际操作过程中，通过两个部门的默契配合，高效准确的完成了委托方要求，科学的评估了抵押物价值，减少了在建工程抵押办理的周期。
5
监控抵押的在建工程的资金流转
投后监管在监管项目章证照、合约、资金、成本等各项具体内容下，应从全局角度、把控项目整体开发运作逻辑，构建动态、清晰的全流程风控监管体系，并形成有效的预警机制。定期对项目工程进行现场查勘，对于项目公司资金支出进行监管，严格审核资金的真实性与合理性，确保已发放的贷款能按照实际工程进度需要，专项用于项目建设，保障资金安全。
6
严密监控抵押的在建工程的销售状况
开发商为及时回笼资金，都会采取预售的方式，抵押物清单内所包含的建筑基本都在预售范围内，因此，开发商每销售一套房屋，均须经抵押权人同意并解除该套房屋及其所占有的土地的抵押后，开发商才能再将该套商品房预售给购房人，投后管理过程中可通过销售监管，定期盘点库存商品房、结合销售台账及银行流水，核对房源销售的真实性，从而有效防止开发商变相解押及低价抛售。
五
总结
“在建工程抵押”是房地产开发企业融资的重要方式，但是，任何东西都有两面性，我们在看到它对企业发展有利的一面时，不应忽视它的不足之处。对于金融及投资机构而言，在投资房地产项目时，应该持有开发商相应的抵押权以保障投资安全，更需要在投后管理过程中加强把控，而寻求专业的咨询投后管理机构已成为必要环节，这也是社会细化分工的趋势，拥有专业投后管理经验的咨询机构，应积极发挥在投后管理中的重要作用，从主动层面减少或消除“在建工程抵押”中潜在的投资风险。瑞联资信始终以成为客户最具信赖的咨询服务公司为目标，为客户资金的安全及利益保驾护航！
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